房租暴涨的本质

近期关于北京房租暴涨的文章很多,这些文章几乎无一例外地,将所有矛头都指向了长租房运营商。什么是长租房呢?顾名思义就是长期租赁的房子咯。当然长租房的运营商们还有另外一个称呼,那就是“二房东”。

我没体验过租房的辛酸,也不在北京,可每每见到身边的朋友踏破铁鞋而找不到满意住处的苦恼时,我都着实庆幸着我是一个上海人。当然题外话是,身为本地人的我现今的住处也是过去煞费苦心,铁了心花了大代价才得到的。

差不多三年前,我与一位友人也曾讨论过究竟是买房划算还是租房划算的问题。这位朋友呢也算是一位高收入人士,收入翻我好多倍的那种。

他十分不理解为什么那么多人将房子买到远离市区的城乡结合部,每天挤着像沙丁鱼罐头一样的地铁,花一个多小时的时间去上班。

他的观点是:与其买房,不如和他一样舒舒服服地在公司附近租一间。他还和我算了一笔账,他所租住的公寓4000元一个月,一年4万8,一百年就是480万,然而产权只有70年。假设那房子能够70年屹立不倒,70年以后这房子也早已破败不堪不值钱了,用经济学的术语来说就是都快折旧完了。顺带说一句,当时他所租的公寓市场价已经超过了600万。

作为总结,他自鸣得意地反问我:你说是买房划算还是租房划算?

在与那位朋友道别后,在拥挤的七号线上,我开始琢磨这个问题,其实打心底我还是挺羡慕他的:至少每天可以实打实地比我多睡一小时。

而对于他不理解的那个问题,我想如今我也可以很明确地回复他:

假设市场稳定发展,那么随着租赁时间的增长,租赁价必然会提升,最终他租房的总价必然也会超过购房的总价。

说的通俗点,复利大家都知道吧,如果房租每年涨5%,那40年后他每月所应付的房租已经是29159元。

这个问题背后赤裸裸的真相是,如果他能够轻而易举就买下这套价值600万的公寓,我相信他是不会选择去租的。

所以去年,这位朋友为了结婚,在张江买了房。

说了那么多还是没说到重点,房租为什么暴涨呢?房租暴涨在我认为,本质就是四个字,僧多粥少。

众所周知,北上广的房价由于限购等各种调控因素,已经过了疯涨最厉害的时期。当然,长期的话我还是看涨的。原因很简单,放眼全世界的大城市,为了维持城市的持续健康发展,这些城市必然会使劲招数去吸引高端人才。

可是高端人才也要吃喝拉撒是不是?那必然也就需要其他的服务行业是不是?什么餐饮店、便利店、按摩店的都得有是不是?所以正常情况下,大城市的人口永远只会趋于增长。

对于这增长人口中想要在城市中立足的人而言,在经济能力足够的情况下,最优的选择便是买房。

而现如今的事实状况是:为了抑制房价增长,政府采取了限购政策,这也就造成了这其中的很大一部分人是不具备购房资格的。例如上海就规定缴纳社保不满连续五年无法购房。既然不能买,那就只能租咯。

鉴于我那位朋友的想法,我相信大部分租房者更倾向于租一间距离工作地点较近的公寓。可一般而言,城市中心的办公地区是不会大规模扩张的,那在人口不断增长的情况下,你们猜会怎么样?那不就是房源会出现紧张了嘛。

在供求关系中,当供小于求,那就变成了卖方市场,所以涨价就是必然的结果。

那什么时候不涨了呢?供需平衡的时候。

当然,房租暴涨的背后还涉及到另一个问题,就是为什么租房市场中原先较为稳定的供应量突然就大幅度减少了呢?我相信“二房东”们囤积房源,坐地起价肯定是因素之一。但是其他诸如年初的大幅度拆违、“租售同权”的强推、对黑中介的打击力度不够等等都是造成如今供需不平等的因素。至于这些因素之间对房租的变化起到的作用,我无法判断。

我私自揣测一下,下一步为了稳定租房市场的稳定,会在现有的基础上推出大量的公租房。依照新加坡的经验,公租房会不会扰乱市场上房租的价格,未可知。

当然我的假设是建立在货币不超发,通货不膨胀的基础上。

最后,祝大家都能够住进心仪的屋子。

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